Снижение цен на рынке недвижимости Москвы и области продолжается

Прогноз ситуации на рынке недвижимости на ближайшие полгода носит негативный для риэлторов и инвесторов характер. А вот тем, кто желает улучшить жилищные условия, май принес хорошие новости: перелома, на который слабо надеялись продавцы в марте-апреле, не произошло - рынок по-прежнему не растет. Май - традиционный месяц спада деловой активности, в том числе на рынке недвижимости. Летом падение цен не только продолжится, но и ускорится, и только последние месяцы осени (впрочем, в данном прогнозе не все эксперты единодушны), возможно, наступит период краткосрочной стабилизации, когда цены не будут расти, но и падать, наконец, перестанут. Директор по маркетингу компании "Агент 002" Ольга Побединская считает, что к концу 2007 года снижение стоимости столичного квадратного метра составит минимум 7%, максимальный же показатель, по ее мнению, - 15%. Это один из самых оптимистичных риэлторских прогнозов. Еще месяц назад некоторые эксперты обещали к декабрю снижение на 20-25% - только такие цены сделают жилье по-настоящему привлекательным, хотя и не в полной мере доступным.

По данным агентства "Анализ рынка недвижимости" (АРН), за май общее уменьшение цены предложения одного квадратного метра на вторичном рынке типового жилья Москвы составило 1,4%. Особенно сильно дешевели квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, - они потеряли в цене 1,5% по сравнению с апрелем. В кирпичных дома стоимость квадратного метра упала на 0,5%. Зато жилье бизнес-класса "подросло" на 1,8% на вторичном рынке и на 1,7% в типовых новостройках. Медленнее всего цены падали на квартиры, расположенные в ЦАО (всего - 0,2%), а самый серьезный урон понесли инвесторы, чьи недвижимые активы находятся в ЗАО (- 2,4%). Средняя цена московского квадратного метра на вторичном рынке в мае, по данным АРН, составила $4637 (а в апреле было $4701).

Поскольку пул инвестиционных квартир постепенно уменьшается, спросом у конечных потребителей начинают пользоваться новостройки. "Традиционно высок спрос на бизнес-класс и "элиту", - добавляет Ольга Побединская. - Положение в этих сегментах рынка более стабильно и прогнозируемо, поэтому покупатели не опасаются приобретать такую недвижимость. Эконом-класс сегодня не очень популярен из-за опасений, что при падении цен на жилье именно этот сегмент "просядет" сильнее всего".

Несмотря на то что относительно дешевые квартиры в старых панельных домах остаются по-прежнему самыми доступными, спрос на них падает - покупатели не готовы платить за некачественное жилье, особенно теперь, когда цены снижаются. Собственно, за прошедший период 2007 года, стоимость квартир снизилась довольно существенно. Еще полгода назад однокомнатные квартиры и малогабаритные "двушки" предлагались к продаже за $120-150 тыс., ниже не стоило даже искать: в общем ажиотаже цена предложения менялась в сторону увеличения по три-четыре раза на дню, а торг мог себе позволить только продавец, но никак не покупатель. Сегодня цена, указанная в объявлениях солидных агентств, часто не превышает $65-80 тыс. Разумеется, это ставки продаж на самое плохое жилье: без ремонта, в отдаленных районах, в домах без перспектив сноса в ближайшее время. Стоимость квартиры в относительно качественной высотной панели 90-х годов постройки спустилась со $150 тыс. до $110 тыс.

Тенденцию снижения цен на дорогое жилье в престижных районах отмечает директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко. По его мнению, это обусловлено изначальным завышением стоимости таких квартир. "Однако нельзя сказать, что стагнация продлится целый год, в конце лета цены могут начать расти, - добавляет Валерий Мищенко. - Сейчас рынок находится в застое после бурного 2006 года, ему требуется некоторое время для стабилизации".

Эксперты также отличают и усилившуюся сегментацию рынка. "Именно этим объявляется нынешнее падение цен, - говорит вице- президент группы компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов. - Совершенно ясно, что элитная недвижимость должна отличаться по цене от квартир бизнес-класса, а качественное жилье должно быть дороже некачественного. Квартиры в старой "панели" продолжат дешеветь". Разрыв между наиболее дорогим и наиболее дешевым сегментом, по мнению аналитиков, уже почти достиг разумных значений и продолжает увеличиваться. "В мае, впервые за долгое время, произошло снижение цен в наиболее престижных районах города, в секторе дорогого типового жилья, - говорит аналитик Андрей Бекетов. - Если эта тенденция продолжится, то, возможно, снижение цен примет системный характер. Однако пока об этом не позволяет говорить ситуация в сегменте жилья бизнес-класса".

Как в начале года эксперты и риэлторы ждали февраля, а затем марта, надеясь на всплеск спроса и увеличение количества сделок, так теперь они ждут осени. Неисправимый оптимизм простирается даже до обещания роста цен. "Сентябрь будет одним из показательных месяцев, когда активность на рынке должна возрасти, - считает Вячеслав Тимербулатов. - Можно будет дать более точные прогнозы относительно дальнейшего развития рынка. Однако совершенно ясно, что такой прибыли, как в прошлом году, в этом уже не получить. Но мы все равно уверены: годовой прирост цен на рынке московской недвижимости не будет ниже 15%".

Учитывая сложившуюся ситуацию, можно и на июнь делать прогноз о снижении цен минимум на 1%. Вместе с падением цен растет доля ипотечных кредитов - по мнению многих экспертов, сейчас самое время обращаться в банк. Из-за увеличения спроса на жилье в связи с развитием ипотеки цена квадратного метра может увеличиться вместе с доступностью жилья.