Новые технологии в строительстве: или можно ли с их помощью удешевить стоимость квадратного метра?

В стройиндустрию пришел прогресс. Появились бетоны, по прочности сопоставимые с металлом. Созданы противопожарные покрытия нового поколения для стальных конструкций. Внедрение этих новаций не приводит к удорожанию объектов. А стоимость массового строительства, вообще, по расчетам, снижается на двадцать процентов. То есть каждый шестой дом можно строить бесплатно. Таково мнение экспертов. Между тем, применение инноваций в строительстве пока не стало массовым. А рыночная цена на квадратный метр в разы превышает его себестоимость.

Георгий Шперлинг
         зам. министра строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области

- На самом деле, мы о чем говорим: о стоимости жилья или о себестоимости жилья? Это совершенно два разных понятия, они зачастую напрямую не взаимосвязаны. И влияние себестоимости не отражается на стоимости жилья. Стоимость жилья - это только рынок! Спрос и предложение. Этот дисбаланс, который есть между предложением и спросом - вот он формирует стоимость жилья.

Сегодня в моде каркасно-монолитные технологии. Кстати, это не столько новое, сколько хорошо забытое старое. Удешевление достигается за счет сокращения сроков возведения зданий, аренды земли. Есть экономия на трудозатратах и строительных материалах. Но позволить себе новые технологии могут только крупные строительные компании.

Андрей Мельник
         директор компании «Монолитное домостроение»

- Если в московских компаниях достаточно большой опыт применения новых технологий, то в Челябинске только самые передовые компании могут позволить себе покупку дорогостоящего оборудования, и с их помощью ускоряется процесс строительства и возможно снижение себестоимости. Все зависит от использования современного оборудования, грузоподъемной техники, опалубочных систем, готовых арматурных изделий.

Нормативная стоимость одного квадратного метра жилья в Челябинске составляет девятнадцать тысяч девятьсот пятьдесят рублей. Эта цена включает фактическую себестоимость плюс плановую рентабельность - около семи процентов. В то же время застройщики несут дополнительные расходы на строительство инженерных сетей, а также делают отчисления на социальное и экономическое развитие города. В итоге, всё включается в рыночную стоимость квадратного метра. А она, в среднем по Челябинску составляет тридцать шесть с половиной тысяч рублей.

Денис Бавыкин
         директор компании «Стройхолдинг»

- Как мы осуществляем комплексную застройку? Нам приходится брать пустыри и подтаскивать туда все коммуникации, а именно - воду, свет, газ, канализацию. Исходя из этого, себестоимость одного дома включает в себя  стоимость  1 м. кв.  плюс общие затраты на микрорайон, куда входит инфраструктура, благоустройство, озеленение, аренда земельного участка, получение всех разрешений. В итоге, основная сумма затрачивается на подведение коммуникаций к жилому дому. 

На одном из московских строительных сайтов мы встретили информацию о структуре стоимости квадратного метра. Правда, в ценах прошлого года. Чисто строительная себестоимость метра в типовых панельных домах колебалась в пределах трехсот долларов. Еще около семидесяти приходилось на прокладку инженерных коммуникаций. С учетом коэффициента выхода полезных площадей, НДС, заложенной рентабельности, процентов по банковским кредитам, а также расходов на рекламу и услуги риелторов, себестоимость возрастала вдвое. Получается уже семьсот долларов. Добавьте сюда долю города, которая определяется условиями инвестиционных контрактов. В Москве она составляет от тридцати пяти процентов. Это те деньги, которые поступают в бюджет города и на которые ведется строительство социального жилья для очередников и переселенцев из ветхо-аварийных домов. В итоге, цена квадратного метра поднимается еще на тридцать-сорок процентов, до тысячи долларов и более. Вероятно, столичные схемы действуют и в других городах. Поэтому новые технологии панацеей быть не могут.

Структура стоимости квадратного метра в Москве в ценах 2006 г.:

$300 - строительная часть;

$70 - инженерные коммуникации;

$350 - полезные площади, НДС, рентабельность, кредиты, реклама;

$300 - доля города (инвестиционные контракты)

Леонид Беркович
         президент холдинговой компании «Массив», президент Союза строителей Челябинской области

- Каждый год появляется что-то новое, но при этом никто не говорит, что оно становится дешевле. Оно становится лучше. На удешевление строительства, если эта тема нас сегодня в основном волнует, влияют совершенно другие факторы. Это и стоимость земли. Может быть, это сегодня наиболее весомая часть себестоимости строительства. Это и пресловутая плата за подключение к естественным монополиям. В результате все это ложится на стоимость квадратного метра. То есть монополисты достают деньги из карманов наших потребителей.

Помимо этого, на себестоимость влияет удорожание стройматериалов и разные архитектурные изыски. Раньше от них легко отказывались. Но сейчас каждый район, особенно элитный, должен иметь свое лицо. При этом не следует забывать о так называемой «инвестиционной составляющей». Ее снизить трудно, поскольку сюда входит и доля города, и банковские кредиты, и средства инвесторов. Специалисты видят выход в другом.

Леонид Беркович
         президент холдинговой компании «Массив», президент Союза строителей Челябинской области

- Тут нужно немного о другом говорить. В каждый момент времени рынок должен иметь максимально большое количество сегментов по предложению - это жилье высшего качества и жилье среднего класса. Обязательно должно быть социальное жилье для той группы населения, которое ни при каких условиях не сможет себе приобрести квартиру на рынке. Вот это все должно быть.

Четкая сегментация рынка в какой-то мере спасет его от ценовых лихорадок. Но реальное снижение стоимости квадратного метра возможно за счет выброса на рынок подготовленных земельных участков. И если инженерные сети будут профинансированы городом, не нужно будет делать значительные отчисления на социальное и экономическое развитие.  

Георгий Шперлинг
         зам. министра строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области

- Если сегодня мы ведем речь о том, что все-таки надо стабилизировать рынок жилья, ведь он не может до бесконечности расти и расти, то надо просто больше строить, строить, строить. Причем строить нужно, не гонясь за спросом, а - на опережение. Главная задача государства состоит в том, что оно должно создавать условия для опережающего строительства. А как это сделать? Это массовое строительство, комплексное освоение территорий. Что должен делать для этого муниципалитет. Прежде всего предоставлять документацию и землю со всей инфраструктурой. Тогда застройщик, имея на руках документацию и участок с подготовленными сетями, строит и не задает вопросы. То есть влияние отсутствия сетей на стоимость квадратного метра, конечно, огромное. Порядка 25-30%.

Только так на рынке появится большое количество жилья, а спрос и предложение уравновесятся. Значит, будет возможность регулировать динамику роста цен. А пока дома и квартиры люди покупают по «сверхрыночной» цене. И самое неприятное в том, что эта цена обусловлена не только строительной спецификой, но и особенностями экономико-административной среды.

  Автор :
28.09.2007